Un reciente informe privado ha revelado dinámicas contrastantes en el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CABA). Mientras los alquileres muestran señales de moderación, los precios de venta y los costos de construcción continúan estables o en aumento.

Alquileres: Desaceleración en el ritmo, pero superando la inflación

En noviembre, los alquileres en CABA experimentaron un incremento mensual del 2,2%. A lo largo de 2025, la suba acumulada es del 32,6%, cifra que se sitúa por encima de la inflación del período, que alcanzó el 27,2%.

El análisis interanual muestra que los valores de los departamentos han aumentado un 35,6% en comparación con noviembre de 2024. Este porcentaje, si bien supera la inflación anual (31%), se encuentra por debajo del ajuste por el Índice de Contratos de Locación (ICL), que fue del 40%. Según un relevamiento de Zonaprop, la comparación con el ciclo anterior evidencia una clara desaceleración, dado que entre octubre de 2023 y octubre de 2024 el aumento había llegado al 90,63%.

• Valores promedio de alquiler:
  • Monoambiente: $624.727 mensuales.
  • Dos ambientes: $729.916 mensuales.
  • Tres ambientes: $987.205 mensuales.
• Barrios más costosos: Puerto Madero encabeza la lista con un promedio de $1.238.741 mensuales, seguido por Núñez ($818.018) y Palermo ($714.676).
• Barrios más accesibles: Lugano se mantiene como el más económico con un valor medio de $584.087, seguido por Constitución ($628.163) y Floresta ($639.271).

Ventas: Estabilidad en los precios en dólares

En el segmento de ventas, los precios se mantienen estables. El valor del metro cuadrado se ubicó en 2.450 dólares en noviembre, sin variaciones respecto a octubre. En lo que va de 2025, este segmento ha experimentado un aumento del 5,4%, y se encuentra un 5,6% por encima en comparación con octubre de 2024. El precio medio actual en la ciudad está un 13,9% por encima del mínimo registrado en junio de 2023, cuando llegó a 2.151 dólares.

• Precios promedio de venta:
  • Monoambiente: 107.493 dólares.
  • Dos ambientes: 129.505 dólares.
  • Tres ambientes: 178.855 dólares.
• Barrios con oferta más cara: Puerto Madero lidera con 6.144 dólares/m², seguido por Palermo (3.393 dólares/m²) y Núñez (3.367 dólares/m²).
• Barrios con oferta más barata: Lugano presenta el valor más bajo, con 1.091 dólares/m², seguido por Nueva Pompeya (1.464 dólares/m²) y La Boca (1.533 dólares/m²).

Construcción y Casas: Tendencia al alza

Costo de Construcción

El costo de construcción en dólares ha retomado la tendencia alcista, con un incremento del 4,7% en noviembre. Este valor está un 105% por encima del nivel de octubre de 2023. De hecho, construir actualmente cuesta tres veces más que en 2020, que fue el punto más bajo de la serie histórica de Zonaprop.

Casas

El precio del metro cuadrado para casas se sitúa en 1.825 dólares y se ha mantenido estable desde septiembre. No obstante, acumula una suba del 5,9% en 2025, superando el aumento registrado en los departamentos (5,4%). En los últimos doce meses, el incremento alcanza el 6,3%.

• Precios promedio de casas:
  • Tres dormitorios: 299.894 dólares.
  • Cuatro dormitorios: 490.472 dólares.
• Barrios con la oferta de casas más cara: Palermo lidera con un precio medio de 3.269 dólares/m², seguido por Belgrano (2.995 dólares/m²) y Recoleta (2.611 dólares/m²).
• Barrios más económicos: La Boca se posiciona como el barrio más accesible, con un valor medio de 724 dólares/m², seguido por La Boca y Nueva Pompeya, con 734 dólares/m² y 765 dólares/m², respectivamente.

Recuperación Notarial y Rentabilidad

Actividad Notarial

La actividad notarial muestra claros signos de recuperación. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó que en octubre de 2025 se concretaron 7.018 escrituras, lo que representa un crecimiento del 17% respecto a octubre de 2024 y equivale a 2,7 veces el mínimo histórico de septiembre de 2020. Además, los actos con hipoteca bancaria constituyen el 21% del total en octubre de 2025, significando un aumento de 5,5 puntos porcentuales en comparación interanual.

Rentabilidad para Inversores

La rentabilidad para los inversores ha mejorado ligeramente. La relación alquiler/precio ha subido en noviembre, ubicándose en 4,98% anual. Actualmente, se requieren 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, lo que supone un 2,8% más de lo necesario hace un año.

• Barrios más rentables (retorno bruto): Lugano (8,8%), Nueva Pompeya (8%) y La Boca (7,2%).
• Barrios menos rentables: Puerto Madero (3,3%), Palermo (4%) y Núñez (4%).